Sporazum o delitvi dela nepremičnine (hodnika), ki je v skupni lasti

Lastnik stanovanja in poslovnega prostora, ki se nahajata v objektu, kjer še ni oblikovana etažna lastnina, lastniki pa imajo na posameznem delu objekta idealne deleže, se odloči, da bo to nepremičnino prodal dvema kupcema – enemu stanovanje in drugemu poslovni prostor. Med obema enotama (stanovanjem in poslovnim prostorom) je hodnik, ki je edini možni dostop do stanovanja, medtem ko je do poslovnega prostora možen dostop tudi brez uporabe hodnika. Iz pogodbe o nakupu poslovnega prostora izhaja, da k  idealnemu deležu kupca poslovnega prostora spada tudi hodnik. Kupec se zato v pogodbi zaveže, da bo on in vsakokratni lastnik poslovnega prostora omogočal uporabo in dostop do stanovanja preko hodnika. Tudi lastnik stanovanja ima v pogodbi zapisano, da bo vsakokratni lastnik poslovnega prostora omogočal dostop preko tega hodnika vsakokratnemu lastniku stanovanja. Novi lastnik poslovnega prostora le-tega proda, vendar v novi pogodbi o prodaji nepremičnine ni nobenega določila, ki bi govorilo o pravici do uporabe ali dostopa lastnika stanovanja preko hodnika, ki spada v idealni delež poslovnega prostora.  

Ali je novi lastnik poslovnega prostora kljub temu dolžan omogočati dostop do stanovanja preko svojega hodnika? 

V konkretnem primeru gre med novima lastnikoma za služnost uporabe in dostopa do stanovanja. Na nepremičnini kot celoti obstaja solastnina, ki je posebna oblika lastnine in pravno pomeni oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen idealni delež te stvari.  

Vsak solastnik lahko samostojno razpolaga s svojim idealnim delom. Zaradi lažjega izvrševanja lastninske pravice in izogibanja nepotrebnim konfliktom, lahko solastniki sklenejo sporazum o razdelitvi solastne stvari v naravi, če je seveda to sploh mogoče glede na dejansko stanje solastne stvari. Za takšen sporazum ni predpisana nobena oblika, pač pa zavezuje vsakokratnega solastnika nepremičnine in ga ni mogoče enostransko prekiniti. Sporazum je lahko odplačne ali pa neodplačne narave. 

V konkretnem primeru je s tem, ko je v kupoprodajnih pogodbah o prodaji nepremičnine natančno zapisano, kako se nepremičnina v solasti uporablja, dejansko nastal sporazum o delitvi solastne stvari v naravi. Z nakupom solastniškega deleža kupec vstopi v obstoječi lastninski položaj solastninske skupnosti z istimi pravicami in obveznostmi, ki jih je imel dotedanji lastnik, v sorazmerju z velikostjo svojega deleža. Iz navedenega sledi, da je kupec poslovnega prostora, ki sicer v svoji pogodbi nima nobenega določila, ki bi govoril o pravici lastnika stanovanja do uporabe hodnika, ki spada k idealnemu deležu lastnika poslovnega prostora za namen dostopa do stanovanja, dolžan omogočati dostop do stanovanja preko svojega hodnika. Solastniki pa se lahko vedno na novo dogovorijo o uporabi in izvrševanju solastnine. 

Na koncu velja opozoriti še na to, da sme solastnik zahtevati varstvo svoje pravice na delu stvari in varstvo posesti proti ostalim solastnikom, pri čemer se v razmerju med več posestniki iste stvari šteje za motilno vsako ravnanje, ki samovoljno spreminja ali ovira dotedanji način izvrševanja posesti. 

PRAVNI VIR:
Stvarnopravni zakonik (UL RS 87/2002)