Predznamba v zemljiški knjigi daje varnost, da bo nepremičnina, ko jo boste odplačali, tudi zares vaša

Sklenili ste kupoprodajno pogodbo za poslovni prostor in se s prodajalcem dogovorili za obročno plačilo kupnine. Prodajalec vam ne bo izročil izvoda pogodbe z overjenim podpisom, dokler mu kupnine ne boste v celoti plačali. Brez overjene pogodbe pa se ne morete vpisati v zemljiško knjigo kot lastnik kupljene nepremičnine. Glede na to, da je za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini potreben poleg sklenitve pogodbe tudi vpis v zemljiško knjigo, obstaja nevarnost, da vas v vmesnem času (do popolnega plačila kupnine) z vpisom prehiti kdo drug ali da prodajalec, ki je še vedno vpisan v zemljiško knjigo kot aktualni lastnik, isto nepremičnino proda še komu drugemu in vas s tem oškoduje. Ali imate kakšno možnost, da se zavarujete pred takšnimi zapleti? 

 

Če še nimate pogojev, na podlagi katerih bi lahko zahtevali vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, vam zakonodaja omogoča, da v zemljiški knjigi dosežete predznambo lastninske pravice (oz. katerekoli druge pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo). Predznamba pomeni v bistvu pogojni vpis pravice, ki učinkuje pod pogojem, da predznambo v določenem roku opravičite (npr. tako, da predložite popolne listine za vpis v zemljiško knjigo).  

 

Rok za opravičitev predznambe je odvisen predvsem od tega, na kakšen način jo boste opravičili.   

 

Če ste predlog za predznambo vložili zato, ker še nimate zemljiškoknjižnega dovolila, boste morali v enem mesecu od izdaje sklepa, s katerim bo sodišče odobrilo vpis predznambe, bodisi predložiti overjeno zemljiškoknjižno dovolilo bodisi sprožiti tožbo, da vam prodajalec takšno dovolilo izstavi.  

Po poteku roka predznamba ne učinkuje več; če boste po poteku roka predložili vse popolne listine, jih bo sodišče upoštevalo le, če jih boste vložili v obliki predloga za vknjižbo, vrstni red vpisa predloga pa bo določen glede na dan, ko ste dejansko predložili listine.  

 

V primeru, če predznambo pravočasno opravičite, pa vam predznamba varuje vrstni red vpisa. V tem primeru lahko sodišče na njeni podlagi opravi vknjižbo pravice na vas, vpis pa bo učinkoval za nazaj in sicer že od dne, ko je bila vpisana predznamba, ne pa šele od dne, ko ste sodišču predložili popolne listine za vpis! Na tak način lahko prehitite vse tiste, ki so se v zemljiško knjigo vpisali po tem, ko je bila vpisana vaša predznamba. 

 

Vpisi, ki so bili v zemljiško knjigo vpisani po vaši predznambi na podlagi zemljiškokjižnih dovolil prejšnjega lastnika, od dneva opravičbe predznambe namreč ne učinkujejo več. Z vpisom lastninske pravice na podlagi vaše predznambe namreč pride do situacije, da se dejansko za nazaj vzpostavi vaša lastninska pravica, zato je razumljivo, da vpisi, ki jih je po vaši predznambi dovolil prejšnji lastnik, ne morejo učinkovati. 

 

Zato sodišče s sklepom, s katerim dovoli vpis pravice na podlagi opravičene predznambe, po uradni dolžnosti odredi tudi izbris vpisov, ki so bili opravljeni po vpisu vaše predznambe. 

 

Zakon o zemljiški knjigi (UL RS 58/2003)