Predkupna pravica

Ste etažni lastnik stanovanja v večstanovanjski stavbi, ki nima več kot pet posameznih delov (enot) in želite svoje stanovanje prodati. Ali ste dolžni v takem primeru upoštevati predkupne pravice in kakšne predkupne pravice se lahko pojavijo v konkretnem primeru?

V konkretnem primeru se lahko pojavi več predkupnih pravic, ki jih je potrebno upoštevati.  

 

Predkupna pravica je sicer na splošno urejena v Obligacijskem zakoniku. Le ta loči med pogodbeno in zakonito predkupno pravico.

Poglavitna razlika med njima je v tem, da:
- pogodbena predkupna pravica poteče v času, ki je določen v pogodbi oziroma, če čas v pogodbi ni določen, v petih letih po sklenitvi pogodbe;
- zakonita predkupna pravica pa traja, ne glede na dogovor med strankami, za čas veljavnosti predpisa, ki predkupno pravico predpisuje in pod pogoji, ki jih ta predpis določa. 

Najbolj tipične predkupne pravice, ki lahko pridejo v poštev v konkretnem primeru (stanovanje v stanovanjski stavbi, ki nima več kot pet posameznih delov) so:
- Predkupno pravico imajo drugi etažni lastniki, saj Stvarnopravni zakonik določa: »Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.« To pomeni, da je potrebno v primeru prodaje drugim solastnikom omogočiti predkupno pravico.
- Predkupno pravico ima na podlagi zakona tudi najemnik stanovanja in sicer skladno s pogoji, ki jih določa Stanovanjski zakon.
- Predkupno pravico ima na podlagi Stanovanjskega zakona tudi občina oz. stanovanjski sklad.
- Obstaja tudi možnost, da je predkupna pravica predmet posebne pogodbe, ki na ta način obremenjuje stanovanje. V tem primeru je potrebno upoštevati določila navedene pogodbe, ki določajo trajanje in pogoje pogodbene predkupne pravice.

 

Upravičenec predkupne pravice mora biti o prednostni možnosti nakupa obveščen in mora v zakonsko ali pogodbeno določenemu roku podati izjavo, da bo nepremičnino kupil, hkrati pa mora tudi plačati kupnino oz. jo položiti pri sodišču, razen v primeru, da je prodajalec določil drugačne (daljše) roke za plačilo kupnine, pri čemer pa mora predkupni upravičenec ponuditi ustrezna zavarovanja bodočega plačila.  

Nadzor nad izvajanjem omenjenih določil se izvaja preko mehanizmov zemljiškoknjižnih predpisov. Nepremičnino je potrebno vpisati v zemljiško knjigo, za kar pa je potrebno zemljiškoknjižno dovolilo z notarsko overjenim podpisom prodajalca. Zakon o zemljiški knjigi določa, da ima notar dolžnost, da preden overi zemljiškoknjižno dovolilo, preveri, ali so bile spoštovane določbe o zakoniti predkupni pravici. 

Prav tako pa je treba opozoriti, da ima oseba, ki ji je bila predkupna pravica kršena, možnost, da s tožbo pred pristojnim sodiščem izpodbija pravne posle, ki niso upoštevali predkupne pravice v konkretnem primeru in sicer v rokih, ki jih določa veljavna zakonodaja.   

 

Obligacijski zakonik (UL RS 83/2001)
Stanovanjski zakon (UL RS 69/2003)
Stvarnopravni zakonik (UL RS 87/2002)