Pravica prodajalca stanovanja do odstopa od pogodbe

Sklenili ste kupoprodajno pogodbo o nakupu stanovanja, v kateri ste s prodajalcem določili tudi rok plačila kupnine. Kot kupec pa ste rok plačila kupnine zamudili. Prodajalec vas je pisno obvestil, da odstopa od pogodbe. Istega dne, ko ste prejeli obvestilo, pa ste nameravali plačati kupnino. Ali obstaja možnost, da pogodba ostane v veljavi kljub vaši kršitvi glede plačila kupnine? 

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb ureja specialna pravila glede prodaje stanovanj in enostanovanjskih stavb. Namen zakona je zaščititi končne kupce pred tveganjem, ki ga predstavlja možnost neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po pogodbi o prodaji nepremičnine. 

Bistvena obveznost kupca pri kupoprodajni pogodbi je plačilo kupnine. Navedeni zakon tako med drugim ureja tudi pravice prodajalca za primer, ko kupec krši svojo pogodbeno obveznost glede plačila kupnine v dogovorjenem roku. V tem primeru ima prodajalec pravico do odstopa od pogodbe. 

Odstopna pravica je urejena že po splošnih pravilih obligacijskega prava in odstopnemu upravičencu pomeni pravico, da pod določenimi pogoji, z enostransko izjavo volje, ki je naslovljena na odstopnega zavezanca, doseže prenehanje oziroma razvezo pravnega razmerja. 

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb pa specialno ureja odstopno pravico prodajalca v primerih, ko kupec zamudi s plačilom kupnine. Prodajalec mora kupcu hkrati z odstopno izjavo dati dodaten rok za plačilo kupnine, ki ne sme biti krajši od enega meseca. Izjema od navedenega pravila so primeri, ko se pogodbeni stranki že v sami pogodbi dogovorita, da ima prodajalec pravico odstopiti od pogodbe, ne da bi kupcu dal dodaten rok za plačilo kupnine, če kupčeva zamuda s plačilom kupnine traja določeno obdobje, ki ne sme biti krajše od enega meseca. V vsakem primeru pa mora biti izjava o odstopu od pogodbe podana v pisni obliki.  

Na splošno ima odstopna izjava pravni učinek od trenutka, ko jo nasprotna stranka prejme. Z dnem razdora pogodbe je prodajalec dolžan vrniti že plačano kupnino, zmanjšano za znesek are. 

Vendar pa je pri pogodbah o nakupu stanovanj oziroma enostanovanjskih stavb glede odstopne pravice predvidena možnost, ki jo splošna pravila obligacijskega prava sama po sebi ne predvidevajo. Izjava o odstopu namreč izgubi svoj pravni učinek, če kupec svojo zapadlo obveznost poravna skupaj z zamudnimi obrestmi od dospelosti obveznosti do dne plačila, najkasneje istega dne, ko je prejel izjavo o odstopu. Na ta način pogodba ostane v veljavi kljub temu, da je kupec kršil svojo pogodbeno obveznost glede plačila kupnine in kljub temu, da je prodajalec podal odstopno izjavo pod pogoji in na način, kot določa zakon. 

PRAVNI VIR:
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (UL RS 18/2004)