Opravljanje dejavnosti v stanovanju

Veliko ljudi želi svojo dejavnost opravljati kar iz stanovanja, če že ne iz domačega naslanjača. Toda tudi v tem primeru se moramo držati nekaterih pravil. Nekatera pravila so splošna in torej veljajo za vse podjetnike ne glede na vrsto dejavnosti. Prav o teh pravilih bomo spregovorili v tem prispevku. Za posamezne dejavnosti pa veljajo posebna določila in te bomo predstavili v prihodnjih številkah revije. 

Prvi izziv je soglasje etažnih lastnikov 

Stanovanjski zakon v 14. členu določa, da lahko etažni lastnik stanovanje uporablja v skladu z zakonskimi določbami, tudi za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja, če izpolnjuje predpisane pogoje za te dejavnosti. Zakon določa, da mora lastnik za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja pridobiti dovoljenje, ki ga izda državni upravni organ (upravna enota) oziroma za območje mestne občine pristojni organ mestne občine, pristojen za stanovanjske zadeve. V Ljubljani je to Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS MOL). Še preden lastnik zaprosi za izdajo dovoljenja, mora pridobiti soglasja etažnih lastnikov, katerih solastniški delež obsega več kot polovico etažne lastnine v večstanovanjski stavbi. Naj opozorimo, da zakonska določila veljajo tudi za najemnika stanovanja, vendar ta potrebuje tudi dovoljenje lastnika stanovanja.  

Dovoljene so mirne dejavnosti 

»Stranka, ki zaprosi za izdajo takega dovoljenja, mora na obrazcu vloge navesti, kakšno dejavnost želi opravljati v delu stanovanja, ter pojasniti, ali bo navedena dejavnost motila stanovalce in drugo okolje,« pojasnjuje Jožka Hegler, direktorica Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana. Pristojni organ lahko zavrne izdajo dovoljenja, če lastnik, ki želi opravljati dovoljeno dejavnost iz dela stanovanja, ni pridobil potrebnih soglasij, in če gre za dejavnost, ki bi motila stanovalce pri mirni rabi stanovanja in bi povzročala prekomerno obremenitev skupnih delov večstanovanjske stavbe oziroma okolja. 

Poleg tega mora stranka v vlogi priložiti še naslednje: 
- fotokopijo dokazila o lastništvu, če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, sicer pa podatke, potrebne za vpogled v elektronsko zemljiško knjigo,  
- skico stanovanja z vpisanimi površinami, poimenovanimi prostori, označenimi vstopi in označenim delom stanovanja, za katerega se prosi dovoljenje za opravljanje dovoljene dejavnosti,  
- sklep o vpisu subjekta v sodni register in  
- fotokopijo pogodbe o medsebojnih razmerjih oziroma izjavo, če pogodba ni sklenjena.  

Vse potrebne priloge so navedene na obrazcu vloge, ki je na voljo tudi na spletni strani www.jssmol.si. »V večini primerov se izdajo dovoljenja za mirne dejavnosti, kot so razna pisarniška dela, zelo pogosto je na primer opravljanje računovodskih del. Nasprotno pa, vlogo zavrnemo, če gre za dejavnosti, za katere presodimo, da bi preveč motile druge stanovalce ali obremenjevale skupne prostore, kar je še posebej pogosto pri dejavnostih, ki predvidevajo obiske strank. Vsekakor ne pridejo v poštev razni gostinski ali trgovinski lokali,« razlaga Heglerjeva. Če upravni ali mestni organ ne izda dovoljenja, se lahko lastnik pritoži na ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve (Ministrstvo za okolje in prostor Republike Slovenije). 

Kdo lahko določi dejavnosti 

Občina lahko z odlokom opredeli dovoljene dejavnosti, ki se lahko opravljajo v delu stanovanja, sicer pa imajo upravni oziroma mestni organi pravico do proste presoje. Mestna občina Ljubljana na primer takega odloka ni sprejela. Drugo omejitev lahko pomeni pogodba o medsebojnih razmerjih, ki jo podpišejo lastniki večstanovanjske stavbe, ki lahko na podlagi Stanovanjskega zakona in Stvarnopravnega zakonika omejijo opravljanje dejavnosti v delu stanovanja. Zakon ne razlikuje med fizičnimi (samostojni podjetniki) in pravnimi osebami. V vsakem primeru lahko etažni lastnik brez soglasja drugih etažnih lastnikov opravlja vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave v svojem posameznem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe. Spreminjati ne sme niti zunanjega videza take stavbe. Če bi izvedbena dela v posameznem delu pomenila tudi poseg v skupne dele, etažni lastnik potrebuje soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela pa morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov. Če etažni lastnik povzroči škodo, ki izvira iz njegovega posameznega dela in ki nastane na drugih posameznih ali skupnih delih, je odškodninsko odgovoren v skladu z določbami Obligacijskega zakonika.  

Sedež je lahko kjerkoli, prava oblika 

Zakon o gospodarskih razmerjih ne vsebuje ovir pri določitvi sedeža družbe. Ta je lahko tudi na domačem naslovu, vendar mora za to izpolnjevati navedene pogoje. Na Tržnem inšpektoratu Republike Slovenije opozarjajo, da morajo podjetniki, ki svojo dejavnost opravljajo doma, ravno tako izpolnjevati določila o ustrezni statusni organiziranosti subjektov in opravljati dejavnosti, ki so vpisane v register. Pri njihovih inšpekcijskih pregledih je najpogostejša kršitev »šušmarstvo«, to je opravljanje dela brez statusne organiziranosti in prekoračitev registrirane dejavnosti družbe. Sicer pa inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije pri Ministrstvu za okolje in prostor Republike Slovenije. Če ugotovijo, da se v stanovanju opravlja dejavnost v nasprotju z dovoljenjem upravnega organa ali celo brez dovoljenja, z odločbo odredijo, da se z opravljanjem dejavnosti preneha do pridobitve ustreznega dovoljenja. Za tak prekršek se etažni lastnik kaznuje z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev.  

---

Kaj je delo na domu? 

Od opravljanja dejavnosti v stanovanju je treba razlikovati delo na domu. Slednje je namreč oblika netipične pogodbe o zaposlitvi, ki je urejena v Zakonu o delovnih razmerjih. Delo na domu pomeni, da delavec opravlja delo na svojem domu ali v prostorih po svoji izbiri, ki so izven delovnih prostorov delodajalca. To vpliva na posebno ureditev pravic v zvezi z zagotavljanjem varnosti in zdravja pri delu, povračilom stroškov za material in delovna sredstva, organizacijo in nadzorom dela, delovnega časa, plačila in drugih obveznosti iz delovnega razmerja.   

---