Odpoved najemne pogodbe za poslovne prostore

Oseba x najame poslovne prostore za opravljaje svoje pridobitne dejavnosti. Z lastnikom prostorov je sklenila najemno pogodbo za določen čas, v kateri sta določila medsebojne pravice in obveznosti. V času trajanja pogodbe pride na strani najemnika do hujših kršitev pogodbe. Na kakšen način lahko najemodajalec prekine navedeno najemno pogodbo pred potekom v pogodbi določenega časa? 

Najem poslovnih prostorov je urejen v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. V konkretnem primeru gre za vprašanje odpovedi najemne pogodbe za določen čas pred potekom časa, določenega v pogodbi, ker najemnik uporablja poslovne prostore v nasprotju z določili v najemni pogodbi. Zakon določa, da se odpoved najemne pogodbe o poslovnih prostorih za nedoločen čas oziroma v zakonsko določenih primerih tudi za določen čas, ureja po sodni poti. Najemodajalec bo v konkretnem primeru moral najemniku podati odpoved najemne pogodbe in hkrati na pristojno sodišče vložiti predlog za izpraznitev poslovnega prostora. Sodišče bo na podlagi predloga najemodajalca izdalo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov. Pri izdaji naloga bo smiselno uporabilo pravila Zakona o pravdnem postopku, ki določajo pravila za plačilni nalog. Ker se bo sodba nanašala na dajatev (izročitev nepremičnine najemodajalcu), bo sodišče določilo tudi rok za izvršitev.  

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih nima posebnih določb, ki bi predpisovale roke za tovrstne primere, zato bo sodišče tudi za roke uporabilo pravila Zakona o pravdnem postopku, ki se nanašajo na plačilni nalog. V izreku sodbe bo najemniku, ki je kršil najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, naložilo, da se je dolžan izseliti ter prostore predati najemodajalcu v roku 8 dni od vročitve sodbe.  

V praksi so bile izdane tudi sodbe, ki so določale enoletni rok za izpraznitev in izročitev za primere, ki so identični navedenemu. Pritožbeno sodišče je izdalo odločbo, s katero je ugotovilo, da so prvostopenjska sodišča uporabila napačne materialnopravne določbe - Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih namreč določa enoletni rok za izselitev, vendar le za primere, ko se izpraznitveni nalogi nanašajo na prenehanje pogodbe za nedoločen čas na podlagi odpovedi. V konkretnem primeru pa gre za pogodbo za določen čas, od katere je najemodajalec odstopil zaradi kršitve pogodbene obveznosti, zaradi česar se morajo smiselno uporabljati pravila Zakona o pravdnem postopku za izdajo plačilnega naloga. 

PRAVNI VIR:
Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (UL RS 18/74, 34/88, 5/90, 10/91, 17/91, 13/93, 66/93, 32/2000, 102/2002)
Odločba VSL, sklep I Cpg 258/2001