Od vizije do vsebine

V zadnjih letih se pojavlja veliko vlagateljev - "mladih" malih in srednje velikih podjetij, ustanovljenih v devetdesetih. Potrebe poslovanja po širitvi, posodobitvi, reorganizaciji ali preprosto finančne možnosti vlagatelja, oblikujejo vizijo o gradnji lastne poslovne zgradbe, ob kateri vlagatelji praviloma sledijo tudi ambiciji dvigniti ugled in verodostojnost podjetja. Gradnja lastne poslovne zgradbe pomeni zlasti mladim podjetjem dokaz poslovne uspešnosti, sebi in svetu.

Pasti, ki pri razvoju in izvedbi projekta čakajo vlagatelje, so naslednje:

• lokacija
• konceptualno snovanje

Ta mora predvsem funkcionalno in logistično ustrezati dejavnosti podjetja, omogočati pa mora tudi vsaj srednjeročni razvoj. Maloštevilne ustrezne lokacije v Sloveniji so nedvomno tudi posledica preživete prostorske zakonodaje (pričakujemo sodobnejšo - država obljublja krajše upravne postopke). Spodbudna je večja ponudba zemljišč v poslovnih conah, ki jih razvijajo občine po vsej Sloveniji. Prav taka območja so kakovostna urbanistična in poslovna alternativa zidave v obstoječih naseljih. Izbor ustrezne lokacije je ključnega pomena, saj je srednjeročno, običajno pa dolgoročno ni mogoče zamenjati. NASVET: Že pred odločitvijo o nakupu zemljišča vključite arhitekta, ki preveri možnosti oziroma omejitve, ki izhajajo iz prostorsko ureditvenih pogojev (PUP, ZN) na izbranem zemljišču.
Vanj sodijo premišljene, za nadaljnji razvoj odprte funkcionalne sheme. Ti koncepti temeljijo na izkušnjah vlagatelja in na načrtovanih procesih v novi zgradbi, projekt bo glede tega toliko uspešen, kolikor bo vlagatelju uspelo posredovati arhitektu vse zahteve. Običajno se končna rešitev izkristalizira ob skupnem snovanju različic. To pomeni tudi, da je ta faza za vlagatelja delovno najintenzivnejša in vsebinsko nujna.

3. oblikovanje

Ustrezati mora značaju in dejavnosti podjetja, s ciljem ustvariti obliko, ki je skladna z vsebino in prostorskimi danostmi. To je naloga in odgovornost arhitekta, ki povezuje strokovna načela in jih združuje v končno obliko.

NASVET:
Kakovostne oblikovne rešitve nastajajo, ko ima arhitekt podporo oziroma zaupanje vlagatelja, ki pušča arhitektu ustvarjalno svobodo.

4. vrednost izvedbe

Že od prvih idejnih osnutkov, zahtevajte od tima projektantov grobe ocene investicijske vrednosti, ki vključujejo tudi vse stroške, povezane z upravnimi dovoljenji, spremembami namembnosti zemljišča, sorazmernega deleža komunalne opremljenosti, prispevke za komunalne priključke in podobno, ter določite naložbeni okvir, ki je za projektante obvezno izhodišče za načrtovanje projekta. Na naložbeno vrednost projektanti tudi vežejo višino honorarja za projektantske in svetovalne storitve.

Sestavni del projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) so projektantski predračuni za izvedbo posameznih vrst del. Izkušeni projektanti izdelajo ta predračun na osnovi aktualnih cen na trgu; tako ima vlagatelj že v tej fazi dokaj natančno projekcijo vrednosti izvedbe. Projekt za izvedbo (PZI) z vsemi načrti, podrobnostmi, opredeljenimi materiali in popisi del je osnova za izvedbo razpisa del med potencialnimi izvajalci. Povprečje prispelih ponudb praviloma ne odstopa za več kot 5 odstotkov od projekcije oziroma prej definiranega naložbenega okvirja. Ne nazadnje vplivajo na vrednost projekta tudi stroški financiranja, trajanje izvedbe, selitve in stroški lastnega angažiranja, ki jih mora vlagatelj ustrezno ovrednotiti.

Prav angažiranje vlagatelja, ki je zato običajno manj prisoten v poslih podjetja, pomeni skriti, a ne zanemarljivi strošek.

5.upravni postopki

Zaradi dolgotrajnosti in zapletenosti jim marsikateri vlagatelj ni kos. S sodelovanjem arhitekta si zagotavlja vlagatelj strokovni zagovor in pomoč pri pridobivanju soglasij in dovoljenj.

NASVET:
Zahtevajte od projektantov, da pridobijo vsa potrebna soglasja na izdelano projektno dokumentacijo in da sodelujejo pri pridobivanju upravnih dovoljenj.

6. izvedba

To je operativni nivo projekta, ki zahteva v prvi fazi strokovno znanje pri analizi ponudb, sestavi in sklepanju gradbenih pogodb ter pogajalsko spretnost. Inženirji analizirajo pridobljene ponudbe, ocenijo kakovost ponudnika in pripravijo pogajalska izhodišča skupaj z vlagateljem. Izkušeni inženirji ob tem pripravijo tudi gradbene pogodbe. Praksa je sicer drugačna. Praviloma izvajalci sami sestavijo pogodbe, ki ščitijo predvsem njihove interese.

V tej fazi je po naših izkušnjah posebej učinkovita naveza vlagatelj-podjetnik s poslovnimi in pogajalskimi izkušnjami, ki ga strokovno podkrepijo inženirji.

V drugi fazi so potrebne strokovne izkušnje pri vodenju in nadziranju gradnje, posebej pomembne pa so organizacijske spretnosti. Sodelovanje vlagatelja in tima arhitekta z inženirji, ki so projektirali zgradbo, tudi pri izvedbi pomeni optimalni način nadaljevanja projekta, saj preprosto ni uvajanja tretjih, izključeno pa je tudi tako priljubljeno izgovarjanje na slabe storitve drugih. Za doseganje načrtovane kakovosti je še zlasti pomembno ažurno tolmačenje načrtov izvajalcem in servisiranje gradbišča z dodatnimi načrti, ki so posledica običajnih manjših sprememb in dopolnil.

Pri izvedbi poznamo več načinov organizacije izvedbe. Najbolj razširjena oblika je oddajanje del glavnemu izvajalcu, ki prevzame celotno izvedbo, to je gradbenim podjetjem, ki vključujejo obrtnike kot podizvajalce po lastni izbiri. Pri tej obliki zastopa vlagatelja strokovni nadzor, to so inženirji gradbene, strojne in elektrotehnične stroke, ki izvajajo nadzor nad kakovostjo, količinami vgrajenega materiala in terminskim potekom del enkrat do dvakrat tedensko.

Vedno bolj pa se uveljavlja oddajanje del posameznim izvajalcem - gradbena podjetja izvajajo gradbena dela, obrtniki pa izvajajo dela neposredno. Ta način izvedbe zagotavlja vlagatelju večji vpliv na potek izvedbe in s tem tudi na kakovost in ceno izgradnje. Strokovni nadzor se razširi na vodenje in organizacijo izvedbe z dnevno prisotnostjo na gradbišču. Prednosti so med drugimi: lastni izbor izvajalcev in njihovo neposredno plačevanje. Izključena je vrsta težav zaradi finančne nediscipline, ki je pri glavnih izvajalcih posebej razširjena. Navedeno ima tudi občutne finančne učinke, kljub večji angažiranosti in ceni strokovnega nadzora. Neposredni odnosi z obrtniki zagotavljajo dobre pogoje za kakovostno izvedbo do sklepnih del.

Cene za svetovalne in projektantske storitve arhitektov in inženirjev so praviloma vezane na naložbene vrednosti izvedbe.

Navedeno se sicer nanaša na posebno zvrst zgradb in vlagateljev, je pa v veliki meri prenosljivo na izvedbo drugih projektov. Kvalitetno izvedene projektantske in svetovalne storitve vplivajo ne samo na kakovost gradnje, temveč prihranijo vlagatelju tudi čas, živce in denarja.
Zagovarjam način vodenja projekta od snovanja do tehničnega prevzema zgradbe. To nujno zahteva čvrsto povezan strokovni tim arhitekta in inženirjev gradbene, strojne, elektrotehnične stroke in drugih strok, ki svoje znanje in energijo vlagajo zato, da se vlagatelj podjetnik tudi med gradnjo svoje poslovne zgradbe posveti predvsem poslom podjetja.