Naj prostor kupimo ali najamemo?

»Smo manjše podjetje, ki se ukvarja s storitveno dejavnostjo. Poslujemo že deset let, zaposleni smo trije družbeniki. Poslovni prostor okrog 60 m² imamo v najemu, zdaj pa nam najemodajalec ponuja prostor v odkup. Najemnina (gre za poslovni najem) znaša 500 evrov mesečno in stroški, ponujena prodajna cena pa je 80.000 evrov. Denarja za nakup zaenkrat nimamo. Ali se splača vzeti posojilo? Ali je smiselno kupiti prostor ali je boljša različica najem?« 

Odgovor na to vprašanje ni preprost. Čeprav se zdi na prvi pogled cena privlačna, je treba temeljito premisliti. Tako najem kot nakup imata s poslovnega vidika tako prednosti kot tudi pomanjkljivosti.  

 

Če imate prostor v poslovnem najemu, vam odhodke povzroča najemnina, lahko tudi stroški vzdrževanja – kakor ste se dogovorili z najemno pogodbo, pri lastnem prostoru pa ima podjetje odhodke amortizacije in vzdrževanja. Če bi denimo rekli, da se bo prostor amortiziral v 25 letih in predpostavili, da se cene nepremičnin v tem času ne bodo bistveno spremenile, znaša letna amortizacija 3200 evrov, najemnina pa 6000 evrov – vendar bi bilo tako le, če bi denar za nakup zagotavljali iz lastnih virov (na primer dobičkov iz preteklih let).  

2. Glede posojila 

V poslovni banki (ali bankah) bi se morali pozanimati o pogojih posojila. Prav gotovo pa boste morali za pridobitev posojila zagotoviti ustrezno garancijo, plačati obresti in stroške pridobitve posojila. Te stroške bi morali prišteti h gornji nakupni ceni. Vas torej nakup prostora ne bi stal le 80.000 evrov, ampak precej več. Koliko natančno, bi lahko izračunali na podlagi bančnih pogojev, ti pa so v veliki meri odvisni od vaše poslovne uspešnosti. Te stroške bi morali prišteti h gornjim stroškom in tako bi se razmerje med najemnino in amortizacijo močno spremenilo.  

 

Posojilo je treba odplačevati. To pomeni, da morate letno ustvariti vsaj toliko dobička več, kot ste ga ustvarjali do zdaj, kolikor znašajo obroki kredita, minus najemnina, ob tem pa morate imeti vedno ob zapadlosti obroka tudi dovolj denarja. (Dobiček seveda še ne zagotavlja, da imate tudi likvidna sredstva!)    

4. Glede drugih kriterijev 

Poleg naštetih kriterijev, na podlagi katerih se boste odločali za najem ali nakup, boste prav gotovo upoštevali še druge – na primer, kako dolgo imate lahko ta prostor sploh v najemu, ali vam lokacija ustreza, kakšne imate načrte glede števila zaposlenih, ali je mogoče ponujeno kupoprodajno ceno s pogajanji še kaj znižati, ali bi se lahko dogovorili za plačilo na obroke, kaj se bo dogajalo s cenami nepremičnin v prihodnje in podobno. 

Moje priporočilo je tudi, da razmislite sofinanciranju morebitnega nakupa s pomočjo lastnikov - dokapitalizacije podjetja.  Ko bodo znani vsi pogoji, boste lahko ugotovili, katera različica ima zdaj več prednosti oziroma manj pomanjkljivosti - glede prihodnjih dogodkov pa boste morali podjetniško tvegati. Veliko uspeha vam želim!