Kako se rešiti nepotrebnega varovanja

Poslovni prostor imamo v stavbi, kjer je veliko etažnih lastnikov, med njimi tudi javna podjetja. Nekatera podjetja imajo veliko prostorov, druga manj, pretežno pa se opravlja pisarniška dejavnost. Naši interesi so zelo različni, nekaterim so stroški bolj pomembni, drugim manj. V skladu s predpisi moramo imeti upravnika in se lastniki med sabo dogovarjati s potrebno večino o vseh pomembnih rečeh. Tukaj pa nastopi problem, saj lahko večina »pohodi« interese manjših lastnikov. Tako je bilo tudi v primeru sklenitve pogodbe o varovanju ljudi in premoženja in izvajanju receptorske službe s podjetjem, ki izvaja tovrstne storitve. Naše podjetje in še številna druga, vendar manjšina, je tovrstnim storitvam - in stroškom - nasprotovala, saj je menila, da si s sklenitvijo zavarovanja pri zavarovalnici lahko ustrezno zavaruje premoženje in ljudi, recepcijo pa uredi s tehničnimi pripomočki. Račune za varovanje sedaj vseeno prejemamo. Kaj lahko storimo?

V zvezi z vašim vprašanjem je potrebno upoštevati vsaj dva predpisa:

I. Stanovanjski zakon, ki v 25. členu določa:

1. Za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

2. Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem.

3. Obratovanje večstanovanjske stavbe na podlagi tega zakona je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje možnosti za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno.

4. Vzdrževanje večstanovanjske stavbe na podlagi tega zakona je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo razmere za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

5. Za redno upravljanje se šteje tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti v skladu s posebnim pravilnikom.

II. Stvarnopravni zakonik, ki v 67. členu določa:

1. Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini.

2. Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti.

3. Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena.

4. Če se v primerih iz drugega odstavka tega člena solastniki ne morejo sporazumeti, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stvari, odloči o tem na predlog solastnika sodišče v nepravdnem postopku.

5. Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, je potrebno soglasje vseh solastnikov.

6. Če kdo od solastnikov dalj časa ni dosegljiv, lahko ostali solastniki predlagajo, da se mu določi skrbnik za poseben primer.

7. Sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika.

Tako je za posle rednega upravljanja določeno, da o njih odloča večina. Ali gre pri poslih varovanja premoženja in ljudi v pisarnah in receptorske službe, kot jo pojasnjujete v vašem primeru, tudi za posle rednega upravljanja?

Pridobila sem dokončno in pravnomočno sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, v kateri je navedeno:

- storitev varovanja oziroma organiziranja varnostno receptorske službe presega okvire rednega upravljanja,

- sicer je varnostno-receptorska služba lahko koristna za uporabnike poslovnih prostorov, ni pa potrebna za doseganje namena uporabe objekta, saj le-ta brez receptorske službe ni ovirana oziroma onemogočena,

- zaradi tega, ker ne gre za posle rednega upravljanja (za katere zadostuje sklep več kot 50 % lastnikov), bi za sklenitev tovrstne pogodbe bilo potrebno soglasje vseh solastnikov.

Z drugimi besedami to pomeni, da navedena pogodba lahko velja samo za tiste lastnike, ki so pogodbo podpisali, za ostale pa ne, njim podjetje za varovanje ni upravičeno zaračunavati svojih storitev oziroma jih ti lastniki niso dolžni plačati. Odgovor na vaše vprašanje je torej preprost: račune zavrnite s pojasnilom, da niste podpisali pogodbe o opravljanju tovrstnih storitev za vaše podjetje.