Kako do zemljiškoknjižne listine ...

V praksi je nemalo primerov, ko lastniki nepremičnin nimajo izvirne listine (pogodbe) o nakupu nepremičnine, ker je ta bodisi izgubljena bodisi uničena. Lastniki navadno sicer imajo na primer fotokopijo pogodbe, ki pa ne zadostuje za vpis lastništva oziroma druge pravice v zemljiško knjigo. In tu so v preteklosti nastajale hude težave, saj je bil zemljiškoknjižni vpis po prejšnjem Zakonu o zemljiški knjigi v teh primerih skoraj nemogoč oziroma izjemno zapleten. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), ki je v veljavi od septembra leta 2003, pa je za tovrstne primere izgube ali uničenja izvirne pogodbe predvidel povsem nov postopek, imenovan postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine. Na podlagi tega sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, lahko bi rekli tudi tako imenovane »nadomestne listine«, ki nadomesti uničeni ali izgubljeni izvirnik in na podlagi katere bo mogoč vpis določene pravice v zemljiško knjigo. 

Kdo lahko poda predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine?

Predlog za začetek postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine lahko vloži samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice, če bi lahko ta oseba predložila izvirno listino. Predlagatelj je torej lahko le posestni lastnik nepremičnine.  

Pod kakšnimi pogoji lahko predlagatelj začne postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine?

Za začetek postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine morata biti istočasno izpolnjena dva pogoja: prvič, da predlagatelj verodostojno izkaže, da je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih pravnih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo (to pomeni, da je bila narejena listina o prenosu lastninske pravice – običajno gre za pogodbo), in drugič, da je bila ta listina uničena ali izgubljena. Verjetnost navedenih dejstev predlagatelj sodišču lahko izkaže na dva načina: bodisi predloži kopijo listine, katere vzpostavitev zahteva, bodisi notarsko overjene izjave lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo, da ima predlagatelj obravnavano nepremičnino dejansko v lastniški posesti. Te listine mora predlagatelj predložiti že skupaj s svojim predlogom za začetek postopka.  

Kdo odloča o postopku vzpostavitve zemljiškoknjižne listine?

O postopku vzpostavitve zemljiškoknjižne listine odloča zemljiškoknjižno sodišče, in sicer bodisi na podlagi vloge, ki obsega hkrati tudi zemljiškoknjižni predlog predlagatelja za vknjižbo lastninske pravice v svojo korist, bodisi na podlagi vloge, ki jo predlagatelj vloži šele med postopkom odločanja o vknjižbi lastninske pravice. Za slednji primer gre denimo takrat, ko bo sodišče med postopkom za vknjižbo lastninske pravice ugotovilo, da predlagatelj ni predložil ustrezne (izvirne) listine za vpis lastninske pravice, predlagatelj pa bo ugotovil, da je bila ta uničena ali izgubljena. Krajevno pristojno je zato sodišče, ki je tudi sicer pristojno za vpis lastninske pravice obravnavane nepremičnine. Sodišče bo preverilo, ali so izpolnjeni pogoji za začetek postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine in o tem izdalo sklep. Pogoj za začetek postopka je tudi, da predlagatelj založi predujem za stroške oklica v Uradnem listu, ki mu ga naloži sodišče. 

Kdo je seznanjen s sklepom o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine in kdo lahko zoper sklep poda ugovor?

S sklepom o začetku postopka sta seznanjena zemljiškoknjižni lastnik in predlagatelj postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine, ki jima sodišče vroči sklep, hkrati pa morebitne druge udeležence postopka obvesti z oklicem, objavljenem v Uradnem listu RS. Oklic vsebuje natančne podatke o nepremičnini, podatke o osebi, katere lastninska pravica na nepremičnini je verjetno izkazana, podatke o drugih pravicah ter poziv upravičencem, da v roku dveh mesecev izpodbijajo pravilnost oziroma popolnost podatkov.  

V roku dveh mesecev od objave oklica lahko nato določene osebe pri sodišču vložijo ugovor zoper postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine. Te osebe so lahko: a) oseba, ki dokaže, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na njeno ime; b) oseba, ki izkaže, da so izpolnjeni pogoji za dovolitev vknjižbe druge stvarne pravice v njeno korist in v škodo predlagatelja postopka in ima za to pri sebi izvirnik listine (na primer hipotekarni upnik, ki ima pri sebi izvirnik listine za vpis hipoteke na obravnavani nepremičnini); c) zemljiškoknjižni lastnik obravnavane nepremičnine; d) oseba, ki jo je predlagatelj v predlogu za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine navedel kot osebo, ki je pogrešano oziroma izgubljeno izvirno listino izdala.  

Odločitev sodišča  

Če v postopku ni bilo vloženega ugovora ali je bil ugovor neutemeljen ali nedopusten, sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine in hkrati dovoli vknjižbo lastninske pravice v korist predlagatelja postopka. 

Če je kateri od ugovorov utemeljen, sodišče ne dovoli vzpostavitve zemljiškoknjižne listine in predlog zavrne, hkrati pa odloči o zahtevi vlagatelja ugovora, in če so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske ali katere druge stvarne pravice na vlagatelja ugovora, tudi dovoli vknjižbo te pravice (na primer, če hipotekarni upnik dokaže, da so izpolnjeni zakonski pogoji za vknjižbo hipoteke nanj, sodišče to vknjižbo dovoli, ali če na primer vlagatelj ugovora dokaže, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice nanj in ima tudi ustrezne izvirne listine). Lahko se tudi zgodi, da oseba, ki je izstavila domnevno izgubljeno oziroma uničeno listino, dokaže, da ta listina sploh ni izgubljena ali uničena, temveč je v posesti pri njej, ker še niso izpolnjeni vsi pogoji za njeno izročitev (na primer, plačila kupnine iz pogodbe še niso v celoti izvedena).  

Tožba za izpodbijanje vpisa 

Kdor meni, da je bila z vpisom v zemljiško knjigo, izvedenim na podlagi sklepa o vzpostavitvi zemljiškoknjižne listine, kršena njegova pravica na nepremičnini, lahko v roku treh let vloži tožbo za izpodbijanje vpisa.   

Pravni viri:
Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS št.: 58/2003), členi od 234 do 242
Zakon o zemljiški knjigi, uvodna pojasnila dr. Nina Plavšak, GV 2003