Družinski hotel ali penzion

Preučitev možnosti lokacije

Najprej je treba preučiti okolje in turistični promet v okolju, kjer želi podjetnik ponuditi turistične zmogljivosti. Predvsem, ali je okolje za to primerno in ali je privlačno za goste (ali premore naravne, kulturne ali druge privlačnosti, kot so bazeni, dvorane, rekreacijski, športni objekti ...). Lokacija je namreč eden najpomembnejših dejavnikov uspeha. Najprimernejša lokacija je lahko v večjem mestu, na prometnem tranzitnem kraju ob cestah, ob naravnih ali kulturnih privlačnostih (ob obali, jezeru, gorah, zgodovinskem mestu ...) ali ob večjih turističnih središčih z različnimi privlačnostmi (bazeni, terme, prireditvene dvorane, smučišča, žičnice in podobno).

Jasna predstava o gostih

Pred načrtovanjem naložbe za izgradnjo, obnovo ali razširitev zmogljivosti je treba najprej vedeti, kdo bodo gostje in kakšne so njihove značilnosti, pričakovanja in želje. Vsebino in obseg ponudbe je treba prilagoditi njihovim potrebam ter pričakovanemu obsegu povpraševanja.

Zasnova turistične ponudbe

Pri oblikovanju turistične ponudbe je treba za vsako ciljno skupino gostov določiti vsebino in način trženja turističnih izdelkov zanje. Manjši ponudniki sicer ponujajo manj povezane oziroma delne turistične izdelke (nastanitev, prehrana, rekreacija in podobno), če pa želijo učinkoviteje tržiti svojo ponudbo, je priporočljivo, da poskušajo sestavljati tudi celovitejše turistične izdelke (programe), s katerimi bodo laže in učinkoviteje pritegnili ciljne goste.

Sestavljeni turistični izdelek mora vsebovati poleg osnovne ponudbe za nastanitev ali prehrano še dodatne programe in doživetja, od gostovega prihoda do njegovega odhoda. Za sestavljeni turistični izdelek mora manjši ponudnik, na primer hotela ali penziona, svoji osnovni ponudbi dodati različne dejavnosti (rekreacija, šport, sprostitev, terapije, usposabljanje, zabava ...) in doživetja (izleti v okolico, vodeni ogledi znamenitosti, srečanja z znanimi osebnostmi, družabna in zabavna srečanja, animacija ...). Poveže naj jih v skupni program, ki lahko traja en dan ali dlje (od dva do pet dni, pa tudi več).

Takšen sestavljeni turistični izdelek vsebuje storitve podjetnika (nastanitev, prehrana in drugo) in storitve, ki jih mora organizirati in vključiti iz ponudbe drugih podjetnikov in okolja (prevozi, ogledi, turistično vodenje, uporaba bazenov iz bližnjih term, obisk muzeja, najem koles ...).

Oblikovanje, organizacija in izvedba sestavljenih turističnih izdelkov zahteva veliko dodatnega truda in znanja podjetnika, zagotavlja pa učinkovitejše trženje lastne ponudbe. Sicer naj bi za večje število manjših ponudnikov v določenem kraju oblikovanje sestavljenih turističnih izdelkov potekalo v skupni organizaciji (lokalni turistični organizaciji, kot jo določa Zakon o pospeševanju turizma, ki je bil sprejet leta 1998), vendar teh še ni ustanovljeno toliko in po večini še ne delujejo v ustrezni obliki, da bi zagotavljale tovrstno podporo podjetnikom. V določeni meri pa sestavljene turistične izdelke oblikujejo organizatorji potovanj in turističnih agencij, če so podjetniki vključeni v njihove turistične programe oziroma aranžmaje, vendar v tem primeru ponudnik (hotelir) nastopa v podrejenem, pasivnem položaju le kot podizvajalec delnega turističnega izdelka.

Določanje najprimernejše zmogljivosti

Za manjše tipične nastanitvene objekte je najbolj smiselno načrtovati obseg zmogljivosti, ki ni večji od 50 in ne manjši od 25 sob, tako da lahko objekt sprejme tudi manjši avtobus gostov. To seveda ne velja za turistične kmetije z nastanitvijo, ki imajo manjšo nastanitveno zmogljivost. Sobe je smiselno oblikovati kot dvoposteljne z možnostjo dodatnega ležišča.

Določitev standarda

Standard pričakovanj je vsekakor, da so vse sobe opremljene s kopalnicami (lahko samo prha ali tudi prha v kadi) in stranišči (hotel mora sicer imeti vsaj 30% sob s kopalnico) Površina sobe ne sme biti manjša od 8 m2 za enoposteljno sobo oziroma 12 m2 za dvoposteljno sobo. Na vsako dodatno ležišče je treba prišteti še približno 4 m2 površine sobe, čemur je treba prišteti še najmanj 3 m2 za predprostor in 4 m2 za kopalnico s straniščem. Hodniki za dostop do sob naj ne bodo ožji od 1,35 m.

Restavracija za penzionske goste mora imeti najmanj toliko gostinskih sedežev, kot je število ležišč v objektu. Restavracija je lahko tudi samo zajtrkovalnica, če je objekt oziroma hotel vrste “garni”, ki gostom ponuja samo nočitev z zajtrkom.

V manjših objektih je lahko recepcija urejena na istem mestu kot točilni pult v gostinskem delu (zaradi racionalizacije poslovanja) ali ločeno takoj pri vhodu v objekt na vidnem mestu za goste. Delovati mora najmanj 12 ur dnevno, kontaktna oseba pa mora biti na voljo 24 ur dnevno.

Vse natančnejše pogoje glede minimalne tehnične opremljenosti in storitev nastanitvenih gostinskih obratov lahko podjetniki najdejo v “Pravilniku o minimalnih tehničnih pogojih, ki se nanašajo na poslovne prostore, opremo in naprave ter o pogojih glede minimalnih storitev v posameznih vrstah gostinskih obratov, pri sobodajalcih in na kmetijah” (Uradni list RS, št. 23, 1996, stran 1319).

Določitev kakovosti - zvezdice

Priporočljiva raven kakovosti za manjše nastanitvene gostinske obrate je tri zvezdice v skladu s “Pravilnikom o merilih in načinu kategorizacije nastanitvenih obratov in marin” (Uradni list RS, št. 29, 1997, stran 1686; in št. 51, 1998, str. 2307). Navedeni pravilnik določa vse tehnične elemente in storitve, ki jih mora ponujati nastanitveni obrat za določeno število zvezdic kakovosti (obstaja kakovost od ene do petih zvezdic kakovosti za nastanitvene gostinske obrate in do štirih zvezdic (jabolk) za turistične kmetije z nastanitvijo). Kakovost treh zvezdic je priporočljiva in zadostna za manjše nastanitvene gostinske obrate in omogoča visoko raven uresničevanja pričakovanj gostov.

Arhitektura

Pri urejanju ambienta in opremnih elementov v manjših nastanitvenih gostinskih obratih je priporočljivo ustvariti zelo domačen, prijeten in topel ambient z uporabo avtohtonih materialov in prijetnih naravnih, a izrazitih barv in barvnih kombinacij. Zelo smiselno je individualizirati ponudbo z, na primer, raznoliko ureditvijo in tematsko obdelavo objekta. Sem sodijo uporaba krajevnih kulturnih, naravnih in zgodovinskih značilnosti in tem, poimenovanje določenega trakta sob ali celo posameznih sob z individualnim imeni, njihova tematska ureditev in podobno. Pri urejanju nastanitvenega obrata je bistveno ustvariti prijetno udobje in ne luksuzni videz, za kar so najpomembnejše ustvarjalne ideje, oblikovanje, ne pa uporaba dragih materialov.

Osebje

Storitve v manjšem nastanitvenem objektu morajo biti zelo pristne in osebne, kar pomeni, da je vsakega gosta treba poznati in ga naslavljati po imenu in z njim po možnosti vzdrževati stike tudi po njegovem odhodu (neposredna pošta). Pri delu je seveda treba govoriti tudi tuje jezike, v Sloveniji predvsem nemško, angleško in italijansko (kar je odvisno od območja). Ljudje, zaposleni v gostinstvu, so bistven dejavnik uspeha ponudbe. Biti morajo zelo komunikativni in imeti pozitiven odnos do dela z ljudmi, zato morajo ponudniki veliko pozornost nameniti njihovemu izboru in dodatnemu usposabljanju. Tudi sami lastniki in podjetniki morajo imeti najprej zelo pozitiven odnos do dejavnosti, če želijo dolgoročno uspešno opravljati to dejavnost in biti pripravljeni na tako rekoč nenehno prisotnost in nadzor kakovosti pri delu z gosti.

Ponudba za bližnje goste

Priporočljivo je, da imajo manjši gostinski nastanitveni obrati zaradi optimalnega poslovanja del ponudbe namenjen tudi domačim gostom iz krajevnega okolja. Ponudba, namenjena domačinom, je lahko gostinska kulinarična ponudba, saune, fitnes, manjši seminarski prostori in podobno.

Paleta ponudbe

Poleg osnovne nastanitvene ponudbe mora podjetnik ponujati tudi programe, ki bodo prepričale goste, da se odločijo za bivanje v njihovem objektu. Obstajati mora torej osnovni motiv, zakaj se bo gost odločil za nočitev ravno v določenem objektu. Če v okolju ni tovrstnih motivov in privlačnosti, ki jih bodo gostje uporabljali, medtem ko prenočujejo v nastanitvenem obratu (kot so bazeni, terme, morje, jezero, rekreacijske naprave in objekti, tranzitna cesta in podobno), mora podjetnik v okviru svojega objekta ponuditi tudi programske vsebine. To so lahko savna, fitnes, manjši bazen, seminarski prostori, dnevno-nočni zabaviščni klub in podobno. Dejstvo je, da ponudniki bogate programske vsebine veliko laže tržijo osnovne nastanitvene zmogljivosti. Te programe lahko tržijo tudi domačemu prebivalstvu v lokalnem okolju.

Financiranje

Pri zagotavljanju virov za financiranje gradnje (obnove ali razširitve) manjših nastanitvenih gostinskih obratov je priporočljivo, da imajo podjetniki najmanj 30% lastnih sredstev, preostale vire pa lahko zagotavljajo z najemom kreditov pri poslovnih bankah. Pri slednjem je zelo pomembno, da rok odplačila kredita ni krajši od 10 let (po možnosti od 6 mesecev do eno leto moratorija na odplačevanje glavnice) in da realna obrestna mera ne presega 6%. V zadnjih letih določene banke v Sloveniji že ponujajo tudi tovrstne primerne kredite, za katere seveda zahtevajo tudi primerno zavarovanje v obliki hipotek ali drugih načinov.

Okvirna ocena vrednosti naložbe v izgradnjo manjšega hotela s 30 sobami (60-70 ležišč), restavracijo in manjšim dodatnim programom (seminarski prostor, savne, bazenček in podobno) znaša brez vrednosti zemljišča približno 1,150.000 evrov, k čemur je potrebno prišteti še stroške projektiranja, dovoljenj in prispevkov v višini približno 4% (46.000 evrov).

Razpisi, sofinanciranje

V ministrstvu, pristojnem za turizem (Ministrstvo RS za gospodarstvo), vsako leto objavijo razpise za sofinanciranje razvoja turistične infrastrukture na podlagi Zakona o pospeševanju turizma in v skladu z Uredbo o podrobnejših pogojih in merilih za spodbujanje razvoja turistične infrastrukture (Uradni list RS, št. 11/1999). Kljub zakonskim možnostim pa žal ta razpis v preteklih letih ni bil namenjen sofinanciranju obnove, razširitev ali novogradenj manjših nastanitvenih gostinskih obratov, ki bi bili lahko tipični nastanitveni obrati slovenske turistične ponudbe v prihodnje. Najverjetneje pa bodo pristojni v omenjenem ministrstvu razširili obseg sofinanciranja v obliki nepovratnih sredstev, subvencioniranja obrestne mere ali ugodnih kreditov za manjše gostinske nastanitvene obrate, saj za to obstajajo vse zakonske podlage.