Davka na nepremičnine še ni, obvezno pa je že poročanje o najemnih poslih

Od 1. julija se izvaja nova evidenca trga nepremičnin, prilagojena za vzpostavitev podatkov o kupoprodajnih pravnih poslih z nepremičninami in najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb, ki jo je na podlagi 12. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-A) in s sklepom o začetku uporabe prilagojene evidence trga nepremičnin vzpostavilo Ministrstvo za infrastrukturo in prostor.

 

V Evidenci trga nepremičnin (v nadaljevanju ETN) se vodi podatke o:

- sklenitvi kupoprodajne pogodbe za parcelo, stavbo ali del stavbe, pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice ali o prenosu stavbne pravice, pogodbe o finančnem lizingu nepremičnine ali dodatka (aneksa) k pogodbi o finančnem lizingu nepremičnine zaradi spremembe datuma izteka finančnega lizinga in tudi o sklenitvi sporazuma o razvezi pogodbe o finančnem lizingu nepremičnine ali obvestilu lizingodajalca o odpovedi pogodbe o finančnem lizingu nepremičnine;

- sklenitvi najemne pogodbe za stavbo ali del stavbe in tudi sklenitvi aneksa k najemni pogodbi za stavbo ali del stavbe zaradi spremembe višine pogodbene najemnine, časa najema ali datuma prenehanja najema.

 

Na podlagi Pravilnika o vodenju podatkov evidence trga nepremičnin ter načinu pošiljanja podatkov (v nadaljevanju Pravilnik) o kupoprodajnih pravnih poslih z nepremičninami poročajo:

- DURS iz evidence napovedi za odmero davka na promet nepremičnin,

- prodajalci iz pogodb za kupoprodajne pravne posle z nepremičninami, za katere je bil obračunan DDV (tudi lizingodajalci);

- lizingodajalci za posle z nepremičninami, za katere se je pri sklenitvi pogodbe o finančnem najemu obračunal DDV, in za spremembe datuma izteka finančnega najema ali odpovedi pogodbe o finančnem najemu, in sicer ne glede na to, ali je bil obračunan DDV ali davek na promet z nepremičninami.

 

Prav tako je potrebno poročati tudi o najemnih pravnih poslih. Pri tem so zavezanci za poročanje:

- najemodajalci, lastniki stavb ali delov stavb, ki jih dajejo v najem, in sicer ne glede na to, ali so fizične ali pravne osebe;

- najemodajalci, ki so upravljavci stavb ali delov stavb v lasti Republike Slovenije;

- upravniki večstanovanjskih ali poslovnih stavb za dele stavb v solastnini lastnikov delov stavb v večstanovanjski ali poslovni stavbi v evidenco trga nepremičnin.

 

Pri tem novi 6.a člen pravilnika posebej določa, da je zavezanec za pošiljanje podatkov v evidenco trga nepremičnin pravna oseba javnega prava oziroma pravna oseba zasebnega prava, ki je sklenila kupoprodajni pravni posel oziroma je lastnik stavb ali delov stavb, ki jih daje v najem, in sicer vedno, ko je kupoprodajni ali najemni pravni posel sklenila pravna oseba.

 

Do 15. decembra je potrebno poročati o najemnih poslih na dan 1. julija 2013

 

V skladu s prehodnimi določbami Pravilnika o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o vodenju podatkov evidence trga nepremičnin ter načinu pošiljanja podatkov prodajalci za pogodbe o finančnem lizingu nepremičnine kot tudi najemodajalci o najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb, ki na dan začetka uporabe prilagojene evidence trga nepremičnin še trajajo, sporočijo podatke najpozneje do 15. decembra 2013.

 

Glede na navedeno so tako roki za poročanje v ETN naslednji:

- do 15. v mesecu po mesecu, v katerem je bil posel sklenjen oziroma je bil sklenjen aneks k pogodbi o finančnem najemu zaradi spremembe datuma izteka finančnega najema, ali je bil finančni najem predčasno prekinjen, ali je bil sklenjen aneks k najemni pogodbi zaradi spremembe najemnine ali trajanja najema;

- do 15. decembra 2013 v ETN pošljejo podatke o vseh aktivnih najemnih razmerjih, ki so bila sklenjena pred 1. julijem 2013 in so na ta dan še trajala, najemodajalci in lizingodajalci iz pogodb o finančnem najemu nepremičnin, ne glede na to, ali je bil ob sklenitvi finančnega najema za nepremičnine obračunan DDV ali davek na promet z nepremičninami.

 

V skladu s 7. členom Pravilnika posredujejo podatke zavezanci z neposrednim vnosom v elektronski obrazec ali v predpisanem izmenjevalnem formatu z uporabo spletne aplikacije, ki jo zagotovi Geodetska uprava Republike Slovenije (v nadaljevanju GURS). Pri tem velja opozoriti, da se morajo zavezanci za poročanje za uporabo spletne aplikacije registrirati na podlagi veljavnega kvalificiranega digitalnega potrdila, ki ga je izdal overitelj, registriran v Republiki Sloveniji. Izjema od navedenega sporočanja podatkov so le najemodajalci - fizične osebe, ki niso zavezanci za DDV, ki lahko podatke o sklenjenih najemnih pravnih poslih pošljejo tudi po pošti, na obrazcu, ki ga objavi GURS na svojih spletnih straneh. Prav tako lahko zavezanec tam najde tudi obrazec za poročanje o najemnem pravnem poslu in vodič za poročanje v evidenco trga nepremičnin, pa tudi druga navodila.

 

Davek na nepremičnine bo dodatno obremenil gospodarstvo in podjetnike

 

V začetku poletja je bil v javni obravnavi predlog Zakona o davku na napremičnine (ZDN), ki je sprožil številne polemike tako med strokovno javnostjo kot med lastniki nepremičnin, protestno noto pa so izrazili tako predstavniki gospodarstva kot podjetnikov. Po navedbah zakonodajalca je namen uvedbe davka prvenstveno povečati priliv v državni proračun, med ostalimi razlogi pa poenotenje sistema obdavčitve nepremičnin z obdavčitvijo vseh nepremičnin ne glede na rabo in vrsto lastništva ter izdatnejše samofinanciranje občin in posledično tudi države.

 

Ker je smisel uvedbe tega davka vzpostavitev celovitega, enotnega in preglednega sistema obdavčitve nepremičnin, se naj bi z uvedbo ZDN ukinile naslednje obremenitve posestvovanja nepremičnin:

- nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, ki ga predpisujeta Zakon o stavbnih zemljiščih (ZSZ) in Zakon o graditvi objektov (ZGO-1);

- davek od premoženja, ki ga urejajo Zakon o davkih občanov (ZDO) ter Zakon za uravnoteženje javnih financ (ZUJF) in Zakon o izvrševanju proračunov Republike Slovenije za leti 2013 in 2014 (ZIPRS1314) v delu, ki ureja davek na nepremično premoženje večje vrednosti;

- pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest, ki jo predpisujeta Zakon o gozdovih (ZG-1) in Uredba o pristojbini za vzdrževanje gozdnih cest.

 

Davek na nepremičnine sledi cilju ohranitve prihodkov občin na obstoječi ravni, obenem pa se bo del prihodkov (polovica) namenil državnemu proračunu za izvajanje funkcij upravljanja z nepremičninami in prostorom na državni ravni (zagotavljanje enotnega evidentiranja in vrednotenja nepremičnin, zagotavljanje državnih posegov v prostor itd.). To pa pomeni, da se še vedno ohranja tudi nekaj obstoječih obdavčitev nepremičnin, kot je:

- davek na promet z nepremičninami na podlagi Zakona o davku na promet z nepremičninami (ZDPN-2),

- davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč, ki ga je uzakonil ZUJF v letu 2012, s katerim se obdavči vsak kapitalski dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb, če se je njihova namembnost od pridobitve spremenila;

- davek od kapitalskih dobičkov, doseženih s prodajo nepremičnin v lasti fizičnih oseb, in sicer v obdobju dvajsetih let od pridobitve nepremičnine na podlagi določb Zakona o dohodnini (ZDoh-2);

- davek od dobičkov od prodaje nepremičnin pri pravnih osebah na podlagi določb Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb (ZDDPO-2);

- davek na dediščine in darila, ki ga plačajo na podlagi Zakona o davku na dediščine in darila (ZDDD) fizične in pravne osebe zasebnega prava, če podedujejo ali dobijo v dar določeno premoženje, nepremičnine in premoženjske ali druge stvarne pravice na nepremičninah ter premično premoženje.

 

Pri opredelitvi pojma nepremičnine se je v sistem obdavčitve poskušalo zajeti vse nepremičnine, ki so lahko predmet pravnega prometa ne glede na vrsto lastništva in njegov pravni status, temveč se želi davčno breme smiselno vezati na nepremičnino. Davčna osnova je posplošena tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin in pripisana nepremičnini v registru nepremičnin. Za stavbe in dele stavb ter pozidana zemljišča se upošteva njihova dejanska raba, za zemljišča pa njihova namenska oziroma dejanska raba. Pri tem se kot stanovanjska nepremičnina opredeli nepremičnina, v kateri ima lastnik oziroma solastnik prijavljeno stalno prebivališče oziroma jo lastnik na podlagi pogodbe, ki je evidentirana v evidenci trga nepremičnin, daje v najem.

 

Na podlagi 4. člena predloga ZDN je davčni zavezanec fizična ali pravna oseba, ki je na dan 1. januarja leta, za katero se odmerja davek, evidentirana v registru nepremičnin kot lastnik nepremičnine ali lizingojemalec nepremičnine. V primeru solastnine ali skupne lastnine na nepremičnini pa je davčni zavezanec vsak solastnik ali skupni lastnik sorazmerno s svojim lastniškim deležem. Če solastniški deleži v registru nepremičnin niso določeni, pa se šteje, da so solastniški deleži enaki.

 

Po zadnjem predlogu ZDN naj bi se uporabljale naslednje davčne stopnje glede na rabo po registru nepremičnin:

 

A. Za stavbe ali dele stavb skupaj z zemljišči, na katerih stojijo:

- 0,15 % za rezidenčne stanovanjske nepremičnine,

- 0,50 % za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine,

- 0,75 % za poslovne in industrijske nepremičnine, razen energetskih nepremičnin,

- 0,40 % za energetske nepremičnine,

- 0,30 % za kmetijske stavbe,

- 0,50 % za javno rabo,

- 0,50 % za drugo splošno rabo.

 

B. Za zemljišča:

- 0,15 % za kmetijska zemljišča,

- 0,07 % za gozdna zemljišča,

- 0,75 % za zemljišča za poslovno in industrijsko rabo,

- 0,40 % za zemljišča za energetsko rabo,

- 0,50 % za zemljišča za gradnjo stavb,

- 0,50 % za ostala zemljišča,

- 0,15 % za zemljišča za stanovanjsko rabo (funkcionalna zemljišča).

 

Davek se odmeri enkrat letno za tekoče leto, do 15. aprila tekočega leta na podlagi podatkov o nepremičninah - o lastnikih nepremičnin in o posplošeni tržni vrednosti. To pa tudi pomeni, da morajo davčni zavezanci poskrbeti za pravilnost teh podatkov v letu pred letom odmere, saj jih pozneje za tekoče leto za namene odmere davka ne bodo mogli več popraviti.

 

Davek na nepremičnine fizičnih oseb se bo plačal v največ štirih obrokih, od katerih prvi zapade v plačilo 30. junija leta, drugi 31. avgusta in tretji 31. oktobra leta in četrti 20. decembra leta, za katerega se davek odmerja. Pri tem velja, da se davek plačuje v dveh enakih obrokih, če znesek davka za plačilo ne presega 200 evrov, v treh enakih obrokih, če je znesek davka od 200 in 400 evrov ter v štirih enakih obrokih, če znesek davka presega 400 evrov. Pravne osebe pa bodo plačale davek v največ sedmih obrokih, od katerih prvi zapade v plačilo 30. junija, drugi 31. julija, tretji 31. avgusta, četrti 30. septembra, peti 31. oktobra, šesti 30. novembra in sedmi 20. decembra leta, za katero se odmerja davek. Davek bodo pravne osebe plačale v dveh enakih obrokih, če znesek davka za plačilo ne presega 2.000 evrov, v treh enakih obrokih, če je znesek davka za plačilo od 2.000 do 4.000 evrov, v štirih enakih obrokih, če je znesek davka od 4.000 do 6.000 evrov in v sedmih enakih obrokih, če znesek davka presega 6.000 evrov.

 

Ne glede na določbe Zakona o davčnem postopku (ZDavP-2) se za davek na nepremičnine upoštevajo merila za delni ali celotni odpis, povišana za 20 %. Občina pa lahko z davčnim dolžnikom sklene dogovor o konverziji zapadlega neplačanega davka na nepremičnini v lastniški delež na tej nepremičnini.

 

ZDN naj bi se začel izvajati s 1. januarjem 2014. Zakonodajalec ocenjuje, da bo uvedba tega davka spodbudila lastnike nepremičnin k skrbnejšemu in racionalnejšemu gospodarjenju z njimi ter občinam omogočila spodbujanje razvoja lokalnega okolja. Pri tem pa strokovna javnost opozarja, da je uvedba ZDN nesmiselna, dokler niso odpravljene napake iz popisa nepremičnin in dokler se ne uskladi evidenc oziroma registra nepremičnin z dejanskim stanjem. Ne gre namreč pozabiti, da bo dodatno davčno breme posledično spodbudilo gospodarske subjekte k računovodskim slabitvam nepremičnin, kar se bo dodatno poznalo tudi na rezultatu poslovanja gospodarskih subjektov. To pa pomeni, da bo uvedba davka na nepremičnine imela precejšen vpliv na delovanje vseh subjektov, kar pa je v nasprotju z navedbami zakonodajalca.